Вопрос: «В Гражданском кодексе есть упоминание о том, что если какие-либо отношения не описаны ни в одном кодексе или законе, то применяется аналогия права. Можно ли применить аналогию права к «гражданскому браку», как похожему на фактический, но не оформленный брак, и использовать при этом уже Семейный кодекс со всеми вытекающими? Так как отношения типа «гражданский брак» нигде не описаны».
Ответ: Согласно п. 2 ст. 1 СК, признается брак, заключенный только в органах ЗАГСа. Это значит, что браком признается не всякий союз мужчины и женщины, а лишь тот союз, который получил государственное признание в форме государственной регистрации его заключения в органах загса. Поскольку закон признает только брак, заключенный в органах загса, состояние граждан в фактических брачных отношениях (гражданский брак) является личным делом каждого гражданина, но не влечет никаких правовых последствий законного брака. В первую очередь это касается имущественных отношений таких лиц (невозможность режима совместной собственности, отсутствие алиментных обязательств, отношения по наследству и пр.) Именно потому, что закон гражданский брак не признает, такие отношения нигде и не описаны. Таким образом, в силу указания закона (п. 2 ст. 1 СК), применение аналогии невозможно: институт гражданского брака не урегулирован законом не потому, что это «забыли» сделать (пробел в праве), а потому, что, по мнению закона, этого делать вообще не следует.
Вопрос: «Я регистрирую ПБОЮЛ (по месту моей регистрации).
Если место регистрации я изменю, то что я должен сделать:
— закрыть ПБОЮЛ и зарегистрировать новое;
—перерегистрировать ПБОЮЛ по новому адресу моей регистрации».
Ответ: В указанной ситуации Вам необходимо представить в территориальный орган федеральной налоговой службы заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (подпись должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке), а также копию документа, подтверждающего изменение данных сведений. Соответствующий территориальный орган вносит в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей соответствующую запись и пересылает регистрационное дело в регистрирующий орган по новому месту жительства индивидуального предпринимателя.
Вопрос: «После смерти хозяина дома прошло 2 года. Жена (вдова) проживает в этом доме. Дети проживают отдельно. Завещания нет. Раздела имущества не будет, а надо просто оформить дом на любого наследника. Процедуру оформления предлагают такую: Из БТИ эксперт оценивает дом (услуга стоит не мало). Нотариус, исходя из суммы оценки, берет какойто процент. Все это выливается в довольно большую сумму. Подскажите, может, есть процедура оформления подешевле? Какой предусмотрен закон? (Без БТИ, ведь дом частный, с документами)».
Ответ: Думаю, в Вашем случае есть возможность обойтись без оценки. Оценка проводится с целью исчисления налога на имущество, переходящего в порядке наследования, и госпошлины за выдачу нотариусом свидетельства о праве на наследство. Супруга в обоих случаях имеет право на налоговую льготу:
1. В силу ст. 4 ФЗ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» от соответствующего налога освобождается жилой дом, если наследники проживали в этом доме совместно с наследодателем на день открытия наследства (Госдума клянется в мае-июне этот налог отменить вообще: соответствующий закон прошел первое чтение).
2. В силу п. 5 ст. 333.38 НК РФ от уплаты госпошлины за выдачу свидетельств о праве на наследство освобождаются лица при наследовании жилого дома, если эти лица проживали совместно с наследодателем на день его смерти и продолжают проживать в этом доме после его смерти. Поэтому никакого процента от стоимости дома за нотариальные действия нотариусу не причитается. Однако Вам в любом случае придется заплатить госпошлину за регистрацию права собственности (500 руб.). Кроме того, в Вашем случае принятие наследства было осуществлено в 6 мес. фактическими действиями, а не обращением к нотариусу. Это наследнику (супруге) придется доказать нотариусу предъявлением документов, подтверждающих: совершение расходов на содержание дома; вступление в управление и владение домом и пр. В противном случае срок принятия будет считаться пропущенным. К сожалению, нотариальная практика идет по пути отправления всех таких «фактически принявших» в суд за установлением факта принятия наследства, поэтому не исключено, что супруге еще придется писать заявление в суд об установлении факта принятия наследства по правилам гл. 28 ГПК, а затем уже с судебным решением идти к нотариусу за свидетельством.
Вопрос: «Возможна ли сейчас продажа объекта недвижимости, если права на земельный участок никак не оформлены? При покупке объекта у прежнего собственника было постановление мэра о предоставлении земельного участка в аренду, но договор аренды оформлен не был, постановление не отменено, сделка производилась в 1997 году».
Ответ: В принципе, возможно. Если нотариус в целях удостоверения в законности сделки или госрегистрация не потребуют правоустанавливающих документов на землю. Однако в связи с этим обязательно встанет вопрос о правомерности пользования земельным участком. Дело в том, что постановление мэра в отсутствии договора аренды не предоставляет права на земельный участок, а лишь удостоверяет право на заключение договора, который и должен стать основанием (титулом) возникновения арендных прав. В связи с этим отсутствие у покупателя (как, впрочем, и у продавца) права на землю может повлечь санкции со стороны собственника земли ввиду неправомерности пользования (отсутствие титула). В связи с этим рекомендую либо продавцу, либо незамедлительно покупателю все же получить арендные права на землю.
Вопрос: «Скажите, пожалуйста:
1) как правильно называется договор при сдаче муниципальной и частной квартиры гражданам для проживания (сейчас она муниципальная, но скоро будет приватизирована)?
2) Отличается ли механизм сдачи квартиры в обоих случаях?
3) Нужно ли платить налог и в каком размере (с полученных по договору сумм)?»
Ответ: 1. В общем — Договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). При этом в первом случае договор будет называться Договор социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК), а во втором — Договор коммерческого найма.
2. Безусловно. Несмотря на то, что оба договора имеют одну правовую природу, субъекты на стороне наймодателя слишком разнятся (а также различна и социальная цель договоров). Поэтому у них различное правовое регулирование. Договор коммерческого найма регулируется в полном объеме гл. 35 ГК. В отношении же социального найма ст. 672 ГК определяет, что Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (раздел 3 ЖК РФ). К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 - 3 статьи 685 ГК. Другие положения ГК применяются к Договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Поэтому в зависимости от того, что Вы понимаете под «механизмом сдачи», регулирование может быть различным. Хотя в отдельных категориях они могут совпадать ввиду единой правовой природы.
3. Да, налог нужно платить (п. 4 ч. 1 ст. 208 НК РФ). В размере 13% с полученных по договору сумм (ст. 224 НК РФ).
